전세사기 당하기 전에 꼭 알아야 할 6가지 임차인 생존권리

"보증금을 돌려받지 못하면 어떡하지?"

 

전세 계약을 앞둔 많은 사람들이 가장 두려워하는 순간입니다. 실제로 전세사기 피해는 매년 꾸준히 발생하고 있고, 잘못된 계약 한 번으로 수천만 원의 보증금을 날리는 경우도 적지 않습니다.

하지만 걱정할 필요는 없습니다. 임차인이 꼭 알아야 할 6가지 법적 권리를 미리 알고 준비한다면, 대부분의 피해는 충분히 예방할 수 있습니다.

이 글에서는 전입신고와 확정일자부터, 임차권 등기명령, 계약갱신요구권까지… 임대차 계약 전에 반드시 알아야 할 생존 권리들을 실제 사례에 적용 가능한 방식으로 정리해 드릴게요.

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1. 주택임대차보호법 : 임차인의 헌법

주택임대차보호법(주임법)은 주거 취약계층과 임차인의 권리를 지키기 위한 법으로, 거의 모든 임대차 분쟁에서 기준이 되는 핵심 법령입니다.

- 보증금 반환 시 우선변제권 부여
- 전입신고 + 확정일자만 있으면 채권자보다 우선 변제 가능
- 임대차 기간 기본 2년 보장

 

 

 

2. 전입신고 + 확정일자 : 보증금 보호의 핵심

이 두 가지는 반드시 계약 후 당일 또는 익일까지 완료해야 합니다.

 

 

• 전입신고: 해당 주소로 주민등록 주소를 옮기는 것
• 확정일자: 주민센터에서 계약서에 날짜 도장을 찍는 절차

 

 

이 두 조치를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.

 

 

 

3. 임차권 등기명령 : 보증금 못 받을 때 대비책

임대차 종료 후 집을 나와야 하는데 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임차권 등기명령 제도를 통해 법적 지위를 유지할 수 있습니다.

 

 

 

임차권 등기명령의 장점

- 집을 비워도 법적으로 '세입자 지위' 유지

-  경매 시 우선변제 순위 유지

- 신청 후 등기 완료까지 통상 1~2주

 

 

 

4. 계약갱신요구권: 2년 더 살 권리

계약 만료 전 임차인이 한 번에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인이 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

• 단, 임대인이 실거주 예정인 경우 등 일부 예외 있음
• 통상 계약 만기 1~6개월 전 요청해야 함

 

 

5. 우선변제권: 경매 시 보증금을 지킬 수 있는 법적 순서

 

만약 집이 경매로 넘어가더라도, 전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 기타 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.

단, 소액보증금 기준에 따라 전액 또는 일부만 우선 보호될 수 있으므로, 계약 전 해당 지역의 보호 범위를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

6. 법률 상담 및 구조지원 활용하기

임대차 관련 분쟁 시 혼자 고민하지 마세요. 아래 기관에서 무료 법률 상담 및 소송 지원을 받을 수 있습니다.

• 대한법률구조공단
• 법률홈닥터 제도
• 지자체 주택상담센터 (서울, 인천, 부산 등)

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📌 한눈에 보는 임차인의 핵심 권리 요약

 

권리명	보장 내용	조건
대항력	제3자에 대한 임차인의 주거권 주장	전입신고
우선변제권	경매 시 보증금 먼저 회수	전입신고 + 확정일자
계약갱신요구권	2년 더 살 권리	임대차 종료 1~6개월 전 신청
임차권 등기명령	이사 후에도 권리 유지	보증금 미반환 시 법원 신청

임차인을 위한 권리 보호법은 단순한 법 조항이 아닌, 내 전 재산을 지키는 생존 도구입니다. 계약 전 반드시 숙지하세요!

 

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