부담부증여 증여할 때 채무도 넘기면 유리할까? 진짜 손익 따져봤습니다

1. 부담부증여란 무엇이며, 어떤 조건에서 유리할까?

단순히 채무를 넘기는 것 이상의 절세 효과가 있는가? 실제 적용 조건을 확인해보세요.

2. 증여세 줄었다고 좋아하기엔 이릅니다

양도세 부담이 더 크다면? 실제 절세 vs 손해 사례로 비교해보세요.

3. 채무를 넘기고도 손해 본다고?

다주택자나 조정대상지역이라면 양도세 폭탄 주의! 조건별 손익 판단법은?

4. 실전 판단 체크리스트

내 집, 내 상황에 부담부증여가 맞는지 실전 가이드로 판단해보세요.

5. 세무 상담 전, 꼭 알아야 할 핵심 포인트

막연한 정보가 아닌, 내게 맞는 세무전략을 설계하려면 이것부터 점검하세요.

 

 

 

 

제대로 알려드립니다.

1. 부담부증여는 어떤 조건일 때 유리한가요?

2. 증여세는 줄어드는데 양도세가 더 늘어난다고요?

3. 부담부증여 시 손익을 어떻게 판단해야 하나요

“채무까지 물려주는 증여? 손해일까, 절세 전략일까?”

부모님 명의로 되어 있던 아파트를 자녀에게 증여하면서, 전세보증금이나 대출 채무까지 함께 넘긴다면 어떤 세금이 발생할까요? 많은 분들이 ‘증여세만 내면 끝나는 줄’ 알고 있다가 양도소득세를 맞는 사례가 꽤 많습니다.

이번 글에서는 부담부증여가 유리한 경우와 불리한 상황을 완전히 분해하여 비교하고, 증여자와 수증자 모두의 세금 부담을 어떻게 따져봐야 하는지를 구체적으로 안내드립니다.

채무 승계시 세금계산법 "실제"채무일까 "시가"기준일까 인수시 유의점까지

부담부증여, 양도소득세는 누가? 증여세와 동시납부? 모르면 큰일!

“5억짜리 채무 덩어리, 증여가 절세일 줄 알았습니다…”

50대 직장인 박 모 씨는 서울 외곽에 위치한 아파트를 아들에게 증여하려 했습니다.
문제는 해당 아파트에 5억 원의 전세보증금 채무가 걸려 있었다는 점입니다.

“전세금까지 함께 넘기면 증여세가 줄겠지!”라는 생각에 부담부증여를 선택했지만, 결과는 예상 외였습니다.

• ✔️ 증여세는 낮아졌지만
• ❌ 양도차익이 커져 양도소득세가 2.4배로 증가
• ❌ 세금 총액은 오히려 단순증여보다 많아짐

박 씨는 “미리 제대로 알아봤더라도 방법을 바꿨을 텐데…”라며 아쉬움을 토로했습니다.

---

이 사례에서 무엇을 배울 수 있을까요?

• 채무가 크면 증여세는 줄지만, 양도차익이 증가해 양도세 폭탄을 맞을 수 있음
• 단순히 '세금이 줄어든다'는 논리보다, 전체 세금 총액 기준으로 비교해야 함
• 2년 이상 보유 & 고가 양도 예정이 아닌 경우, 부담부증여는 손해일 수도 있음

✅ 내 상황에서는 어떤 방식이 유리할까요? 아래 ‘자동 계산기’ 또는 ‘Yes/No 흐름도’로 확인해보세요!

부담부증여, 유리할까요?

아래 질문에 답하며 스스로 판단해보세요.

1️⃣ 증여 대상 부동산에 채무가 포함되어 있나요?

✅ Yes 👉 다음 질문으로

❌ No 👉 일반 증여가 더 간단할 수 있어요.

2️⃣ 보유기간이 2년 이상인가요?

✅ Yes 👉 다음 질문으로

❌ No 👉 단기 양도세 중과 가능성이 있어요.

3️⃣ 증여자의 소득세율이 높거나 다주택자인가요?

✅ Yes 👉 부담부증여를 고려해볼 만해요.

❌ No 👉 일반 증여가 더 나을 수 있어요.

Tip : 부담부증여는 양도세와 증여세를 동시에 고려해야 하며, 채무 인수와 실제 취득가액 기준을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

 

부담부증여란? 단순 증여와 뭐가 다를까?

 

 

부담부증여란 부동산 증여 시 채무(전세보증금, 담보대출 등)를 함께 넘기는 방식을 의미합니다. 수증자(자녀 등)가 해당 채무를 떠안게 되므로, 채무만큼은 유상으로 보는 세법상 원칙에 따라 증여세가 줄어들게 됩니다.

 

알아야아낀다! 부담부 증여 일반증여 차이/부동산에 유리한 방식/선택기준

 

 

예시로 보는 차이

 

• 단순 증여 : 9억 원 아파트 전액 증여 → 자녀가 약 1.89억 원의 증여세 부담
• 부담부증여 : 9억 중 전세보증금 6억 원 포함하여 증여 → 자녀는 3억 원 기준으로 약 3,880만 원만 부담

실전 예시 : 동일 부동산, 다른 선택

항목	부담부증여	단순증여
증여재산가액	9억 (채무 포함)	9억
증여세	3,880만원	1.89억
양도세	2.7억	0원
총 세금	약 3.1억	1.89억

 

하지만! 증여자가 넘긴 채무에 대해선 양도세가 과세되기 때문에 이 부분을 무시하면 안 됩니다.

부담부증여, 양도소득세는 누가? 증여세와 동시납부? 모르면 큰일!

 

📱 간단 계산기 – 증여 세금 미리 확인해보기

아래 계산기에 부동산 시가와 채무액을 입력해보세요.
일반증여세 vs 부담부증여세의 금액을 계산해드립니다.

✅ 증여세 계산기 바로가기

 

 

부담부증여 vs 단순증여 세금 비교

구분	부담부증여	단순증여
채무 포함 여부	O	X
양도소득세	과세	비과세
증여세 부담	채무 제외 후 계산	전체 금액 기준

 

 

증여세 vs 양도세, 진짜 손익은?

이득 같지만 양도세가 복병

 

증여세는 줄었지만 증여자가 내야 할 양도세가 더 많아지는 구조라면 어떻게 될까요?

실제 사례를 보면 이해가 빠릅니다.

 

 

사례 : 다주택자 박★ 씨의 선택

 

• 조건 : 아파트 시가 9억, 전세보증금 6억, 취득가액 2억
• 부담부증여 시 : 자녀의 증여세 3,880만 원 (↓), 박☆씨의 양도세 약 2억 7,800만 원 (↑)
• 단순 증여 시 : 자녀의 증여세 1.89억, 박☆씨 양도세 없음

결국 부담부증여를 택하면 총 세금이 오히려 1억 이상 늘어나는 셈입니다.

부담부증여, 양도소득세는 누가? 증여세와 동시납부? 모르면 큰일!

 

 

 

🔗국세청 증여세 모의계산 바로가기

국세청 홈택스

 

증여세 vs 양도세 세율 (2025년 기준)

항목	과세표준	세율
증여세	1억 이하	10%
	5억 이하	20%
	5억 초과	30~50%
양도세	기본세율 + 중과 여부	6%~45% + 0~30%

 

 

부담부증여, 유리한 조건은?

언제 부담부증여가 절세 전략이 될까?

 

• 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우
• 채무를 제외한 증여재산이 크지 않아 증여세 부담이 클 때
• 부동산 가격 상승폭이 크지 않아 양도차익이 작을 때

부담부증여 절세 가능 조건 체크

조건 항목	체크
1세대 1주택 비과세 요건 충족	✔️
양도차익이 크지 않음	✔️
증여세 누진 회피 가능성	✔️

 

채무 승계시 세금계산법 "실제"채무일까 "시가"기준일까 인수시 유의점까지

 

 

 

 

유의해야 할 조건

 

• 양도세 중과대상인 다주택자, 조정대상지역 내 주택
• 과거 취득가액 대비 시세차익이 커서 양도세 폭탄 위험

조정대상지역 확인 – 국토교통부

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

 

 

실전 판단 포인트 5가지

 

1. 증여자 양도세 vs 수증자 증여세 총액 비교
2. 해당 주택이 조정대상지역인지 여부
3. 증여자의 보유기간 및 장기보유특별공제 가능성
4. 채무의 실제 상환 계획 수립 여부
5. 수증자의 자금 출처 대비 세무조사 리스크 점검

채무 승계시 세금계산법 "실제"채무일까 "시가"기준일까 인수시 유의점까지

부담부증여 vs 일반증여 세금 비교 시뮬레이션

항목	부담부증여	일반증여	해설
증여세	1.2억	2.8억	자세히 보기 채무가 포함되면 수증자가 부담하는 가액만큼 과세표준이 줄어 증여세가 감소합니다.
양도소득세	1.9억	0원	자세히 보기 부담부증여는 양도로 본다는 세법 원칙에 따라, 채무 인수액에 대해 양도세가 발생합니다.
총 세금 부담	3.1억	2.8억	자세히 보기 양도세까지 포함한 결과, 부담부증여가 증여세는 줄어도 총 세금은 더 클 수 있습니다.

계산은 단순예시이며, 지역, 보유기간, 세율 변화에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
세무 전문가와의 상담을 추천드립니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부담부증여는 무조건 절세가 되나요?

아닙니다. 증여세는 줄어들 수 있으나, 양도세가 더 많아질 수 있습니다. 증여자의 보유 기간, 주택 수, 양도차익 등을 고려해 비교해야 진짜 절세인지 알 수 있습니다.

Q2. 전세보증금도 ‘채무’로 인정되나요?

네. 전세보증금, 금융기관 대출 등 실제로 수증자가 떠맡는 채무는 부담부증여 시 과세에서 ‘채무’로 인정됩니다.

Q3. 수증자는 증여세만 내면 되나요?

수증자는 채무 제외한 순자산 부분에 대한 증여세만 부담합니다. 다만 자금출처 소명 의무와 향후 양도세 납세자가 됩니다.

Q4. 실제 채무와 시가 기준, 무엇이 기준인가요?

부담부증여에서는 실제 채무를 기준으로 하며, 명확한 계약서와 채무 인수 내역이 있어야 합니다. 단, 세무서에서 ‘명의만 돌린 거래’로 보이면 인정받지 못할 수 있습니다.

Q5. 세무서에 따로 신고해야 하나요?

네. 부담부증여의 경우 양도세와 증여세를 각각 신고해야 하며, 신고서 제출처도 다릅니다. 실무상 오류가 많으므로 반드시 전문가 상담을 권장합니다.

정리합니다. 부담부증여는 '조건'이 맞을 때만 유리합니다

증여세는 줄어드는데, 양도세는 폭증한다면?
부담부증여는 절세 전략이 아니라 오히려 세금 지뢰가 될 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세, 양도차익 소액, 증여세 누진회피 등, 핵심 조건을 반드시 사전 점검하세요.

• 증여자 기준 양도세 시뮬레이션 필수
• 조정대상지역 여부 확인
• 세무사 상담을 통해 사전 검토 후 실행

 

절세는 계산의 싸움입니다. 확인하고 준비하면, 줄일 수 있습니다.

채무 승계시 세금계산법 "실제"채무일까 "시가"기준일까 인수시 유의점까지

 

 

 

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