부동산 물려줄 때 증여 또는 양도 무엇을 선택하는 게 더 유리할까?

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• 증여 vs 양도, 차이는 무엇인가요?
• 세율 비교 : 증여세 vs 양도소득세
• 누구에게 어떤 방식이 유리할까?
• 실제 사례로 보는 절세 전략
• 절세 전문가가 전하는 핵심 조언
• 자주 묻는 질문 Q&A

 

 

앞으로 해결할 질문

• “부동산을 자녀에게 줄 때, 증여가 나을까? 아니면 파는 게 유리할까?”
• “세금 측면에서 양도소득세와 증여세 중 어떤 게 더 부담이 적을까?”
• “각자 어떤 상황에서 증여 또는 양도를 선택하는 게 절세에 효과적인가?”

 

 

부동산을 가족에게 넘길 때 증여가 유리할지, 양도가 절세 측면에서 효과적일지 고민이라면?

- 상황별로 양도소득세, 증여세의 세율, 공제 기준, 납세 방식이 다르므로 비교가 필요합니다. 본문에서는 실제 사례와 시뮬레이션을 통해 증여 vs 양도 선택법을 구체적으로 안내합니다. 부모·자녀 간 거래 시 유의할 점, 저가 양도 문제, 증여공제 한도까지 핵심 포인트를 확인해보세요.

 

 

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"증여하면 무조건 절세일까요? 양도는 무조건 세금폭탄일까요?"

 

최근 한 가족은 10년 넘게 보유한 아파트를 자녀에게 저가에 양도했다가 양도세와 증여세를 동시에 맞는 실수를 했습니다. 반면, 똑같은 조건에서 증여 후 증여세 공제를 적용받은 다른 사례는 3,000만 원 가까운 절세에 성공했죠. 

 

단순히 '싸게 넘기면 된다'는 판단은 금물! 오늘은 실제 상황별로 '증여 vs 양도' 중 어떤 선택이 절세에 유리한지, 세무 전문가의 전략과 함께 안내드립니다.

 

 

 

나에게 유리한 절세 전략은? 간단 5초 시뮬레이션

아래 질문에 따라 진행하면, 증여 vs 양도 중 어떤 절세 전략이 유리한지 알 수 있습니다!

1. 부동산을 받을 사람은 직계 가족인가요?

• ✅ 네 → 다음 질문으로
• ❌ 아니오 → 💡 양도 전략을 고려하세요 (증여 시 공제 거의 없음)

2. 자녀가 성인(만 19세 이상)이고 무주택자인가요?

• ✅ 네 → 다음 질문으로
• ❌ 아니오 → 💡 증여세 공제 한도↓, 양도소득세와 비교 필요

3. 해당 부동산은 10년 이상 보유했나요?

• ✅ 네 → 💡 양도 시 장기보유특별공제 가능성↑
• ❌ 아니오 → 다음 질문으로

4. 향후 5년 이내 자녀가 매도할 계획이 있나요?

• ✅ 네 → 💡 증여 후 양도 시 합산과세 주의! (증여가 불리할 수 있음)
• ❌ 아니오 → 다음 질문으로

5. 증여세 5천만 원 이상 부담할 수 있나요?

• ✅ 네 → 💡 증여 전략 유리할 수 있음 (단기 보유, 자금 여유 있다면)
• ❌ 아니오 → 💡 장기보유 후 양도 전략이 더 현실적

👉 TIP : 질문 3번과 5번이 모두 ‘네’라면 양도가 더 유리합니다.
반대로 2번과 4번이 ‘네’라면 증여 후 공제 활용이 전략이 될 수 있습니다.

 

 

 

1. 증여 vs 양도, 차이는 무엇인가요?

 

증여는 재산을 무상으로 넘기는 행위이고, 양도는 매매와 같이 금전을 받고 넘기는 것입니다. 이 둘은 세금 적용 기준과 납부 시점이 완전히 다릅니다.

• 증여 : 수증자(받는 사람)가 증여세를 부담
• 양도 : 양도자(주는 사람)가 양도소득세를 부담

 

문제는 가격 기준입니다. 실거래가보다 너무 낮게 매도하면 국세청은 그 차액을 증여로 보고 세금을 부과할 수 있습니다.

 

세무조사 피하려면? 자녀 주택자금 증여 시 주의해야할 5가지

 

 

2. 세율 비교 : 증여세 vs 양도소득세

 

구분	과세 주체	세율 범위	대표 공제
증여세	받는 사람	10%~50%	5천만 원 (직계존비속 기준)
양도소득세	주는 사람	6%~45% (+지방세)	비과세 또는 장기보유특별공제 가능

 

양도소득세는 보유 기간, 거주 여부 등에 따라 공제 혜택이 있지만, 1세대 1주택이 아닐 경우엔 세부담이 큽니다.

 

증여 vs 양도 시 세금 비교

항목	증여	양도
세금 종류	증여세 + 취득세	양도소득세
공제 가능	직계존비속 공제 가능	장기보유특별공제 가능
과세 기준	시가 기준	양도가 기준 (실거래가)

 

자녀 부동산 증여세의 기준! 세무사가 강조하는 5가지 체크포인트

 

 

3. 누구에게 어떤 방식이 유리할까?

 

아래 기준으로 판단해보세요.

• 보유한 지 오래됐고, 실거주한 경우 : 양도가 유리 (공제 혜택 최대화)
• 최근 매입했거나, 비거주 또는 임대 중 : 증여가 더 유리할 가능성 높음
• 공시가가 낮고 증여세 공제 대상에 해당 : 증여 우선 고려

증여 시 공제 혜택 요약

수증자	공제 한도	공제 조건
직계존속 (성년)	5,000만 원	10년간 1인 기준
직계존속 (미성년)	2,000만 원	10년간 1인 기준

 

 

 

4. 실제 사례로 보는 절세 전략

 

사례 1. 증여가 유리했던 경우

서울 강동구에 거주 중인 A씨는 공시가 6억 원 아파트를 무소득인 딸에게 증여했습니다. 증여 당시 딸은 대학생으로 소득이 없어 세율이 낮았고, 5천만 원 증여세 공제 후 900만 원 수준으로 절세가 마무리되었습니다. 자녀의 소득 상태, 공시가격, 증여 시기를 고려한 사례입니다.

사례 2. 양도가 유리했던 경우

부산 해운대구에 15년 보유, 10년 실거주한 아파트를 가진 B씨는 자녀에게 시세대로 매도 후 양도소득세 장기보유특별공제(80%)를 적용받았습니다. 공제 후 실질 과세는 400만 원 수준이었고, 취득세까지 계산하면 증여보다 2,000만 원 이상 절세 성공한 사례입니다.

사례 3. 잘못된 저가 양도 사례

경기 고양시의 C씨는 7억 원 시세의 아파트를 3억 원에 자녀에게 매도했습니다. 국세청은 4억 원의 차액을 증여로 간주해 7천만 원에 달하는 증여세가 부과되었고, 양도소득세도 별도로 나와 결과적으로 이중과세를 맞았습니다. 사전 시뮬레이션이 부족했던 사례입니다.

 

 

사례 4. 증여 후 5년 내 양도, 이중과세 사례

서울 용산구에 거주 중인 D씨는 아파트를 자녀에게 증여하고 2년 뒤 자녀 명의로 매각했습니다. 증여 후 5년이 지나지 않아 국세청은 D씨를 실질적 소유자로 보고 양도차익 전액을 D씨 기준으로 과세했고, 증여세도 그대로 부과되었습니다. 결국 양도세 2,200만 원, 증여세 1,500만 원으로 두 배 이상 세금이 나왔습니다.

사례 5. 취득세 부담으로 절세 효과 반감된 사례

광주에 거주 중인 E씨는 1주택 보유자였고, 시세 8억 원 아파트를 자녀에게 증여했습니다. 증여세는 공제와 소득 기준에 따라 1,000만 원으로 예상되었지만, 자녀가 무직임에도 취득세가 4% 기준으로 3,200만 원이 부과되며 절세 효과가 줄었습니다. 증여 시 취득세까지 함께 고려해야 하는 이유입니다.

사례 6. 계획적 증여로 절세에 성공한 사례

대구에 사는 F씨는 동일 아파트를 시가 기준 10억 원일 때가 아닌, 부동산 하락기 시점 8억 원일 때 자녀에게 증여했습니다. 공시가와 시세가 모두 낮은 시기를 이용하여 세금 부담을 줄였고, 증여세는 1,200만 원 수준으로 마무리됐습니다. 시장 흐름까지 고려한 전략적 절세 사례입니다.

 

3억까지 無세금! 자녀 결혼비용 증여세 피하는 법 총정리

 

절세 실패 사례 Top 3 - '숨은 함정'을 조심하세요

생각지도 못한 실수 하나로 수천만 원의 세금을 내게 된 사람들의 실제 사례입니다. 아래 유형 중 본인에게 해당되는 건 없는지 꼭 체크해보세요!

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1. 양도했는데 증여로 간주된 40대 직장인 A씨

A씨는 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 자녀에게 아파트를 팔았습니다. 국세청은 시가보다 지나치게 낮은 거래로 '사실상 증여'로 판단해 추가 세금을 부과했죠.

• 주의 포인트 : 특수관계인 간 저가 양도는 ‘증여세’ 대상입니다.
• 전문가 TIP : 실거래가 기준 30% 이상 차이가 나면 ‘시가 보정’ 위험

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2. 장기보유공제만 믿고 양도했다가 손해 본 60대 부부

10년 넘게 보유한 아파트를 양도한 B부부. 그러나 실거주 기간이 짧아 장기보유특별공제를 절반밖에 못 받았고, 생각보다 세금이 훨씬 높았습니다.

• 주의 포인트 : ‘보유기간’과 ‘거주기간’ 모두 만족해야 최대 공제
• 전문가 TIP : 공제율은 연단위로 계산되며, 거주기간이 핵심입니다

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3. 증여 후 3년 내 매도한 C씨, 이중과세에 당황

C씨는 자녀에게 부동산을 증여한 뒤, 자녀가 2년 안에 매도했습니다. 그 결과, 기초가액이 부모의 취득가로 계산돼 양도세까지 중복 과세된 셈이 됐습니다.

• 주의 포인트 : 증여받은 자산은 5년 내 매도 시 ‘합산 과세’ 위험 있음
• 전문가 TIP : 증여 후 최소 5년 이상 보유가 기본 전략입니다

 

 

5. 절세 전문가가 전하는 핵심 조언

 

• 사전 시뮬레이션 필수 : 증여세 + 취득세 + 장래 양도세까지 모두 고려
• 공시가격 확인 : 실거래보다 너무 낮으면 증여 추정 가능성 높음
• 증여 후 5년 내 양도 시 합산 과세 : 타이밍 주의!
• 세무 전문가와 협의 : 단독 판단보다 전문가 상담으로 정확히 계산

 

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증여 후 양도 시 유의사항

1. 5년 내 매도 : 양도소득세 계산 시 증여자의 취득가 기준
2. 시가 초과 : 부당저가양도로 추정되면 이중 과세 가능
3. 자녀 명의 변경 후 양도 : 증여세 + 양도세 합산 고려

 

 

6. 자주 묻는 질문 Q&A

많이들 궁금해하시는 질문들을 모았습니다

Q1. 증여 후 바로 매도하면 어떻게 되나요?

A1. 증여 후 5년 이내 매도 시, 실질적 소유자가 증여자라고 판단해 양도세가 다시 부과될 수 있습니다.

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Q2. 부모가 자녀에게 싸게 파는 것도 문제가 되나요?

A2. 시가보다 30% 이상 저렴하게 양도하면, 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.

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Q3. 무직인 자녀에게 증여하면 취득세도 면제되나요?

A3. 아닙니다. 무직 여부와 관계없이, 증여 취득세는 3.5% 또는 4%로 부과됩니다.

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Q4. 증여세 공제는 몇 년마다 받을 수 있나요?

A4. 10년 단위로 공제가 적용되며, 부모 자식 간 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제됩니다.

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Q5. 양도와 증여 중 언제 전문가 상담이 필요한가요?

A5. 자산 규모가 3억 이상이거나 자녀의 소득이 없고, 향후 매각 계획이 있다면 반드시 상담이 필요합니다.

 

 

절세 판단 체크리스트

1. 자녀의 소득, 주택 보유 여부 체크
2. 부동산의 보유 기간과 취득가 확인
3. 증여세 공제 적용 가능 여부
4. 향후 5년 이내 매각 계획 여부
5. 세무사 상담 후 시뮬레이션 여부

 

 

자녀에게 부동산을 물려주는 방법을 고민 중이시라면 이 글, 꼭 저장해두세요.
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정리합니다. 내 집을 자녀에게 넘길 때, 무엇이 더 유리할까요?

 

“증여는 미리 주는 거니까 좋고, 양도는 비싸게 파는 거라서 나쁘다?”
단순한 구분이 절세 전략의 함정이 될 수 있습니다.

증여세, 양도소득세, 취득세까지 종합적으로 고려해야 진짜 절세가 가능합니다.

• 자녀의 소득과 자산 상황 고려
• 보유기간과 실거주 여부 확인
• 증여 후 매각 시 ‘5년 룰’ 유의
• 부동산 시세 흐름에 따라 판단
• 전문가 상담으로 시뮬레이션 필수

지금 내 상황에서 가장 유리한 전략을 확인해보세요!

✅ 전략별 절세 예시 다시 보기

세무조사 피하려면? 자녀 주택자금 증여 시 주의해야할 5가지

 

 

 

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