부담부증여, 양도소득세는 누가? 증여세와 동시납부? 모르면 큰일!

목차 (누르면 열립니다)

1. 부담부증여 시 양도소득세는 누가 납부하나요?

부동산을 증여하면서 채무까지 넘기는 경우, 양도소득세는 증여자가 부담하게 됩니다. 왜 그런지 자세히 설명합니다.

2. 증여세와 양도세, 동시에 발생하나요?

부담부증여는 양도세와 증여세가 동시에 발생합니다. 납세 주체와 신고 타이밍을 한눈에 정리합니다.

3. 수증자가 채무를 인수하면 세금은 어떻게 나뉘나요?

수증자가 채무를 인수하면 전체 세금 구조는 어떻게 나뉘는지, 실제 계산 예와 함께 알려드립니다.

4. 실제 세금 계산 예시 (10억 부동산 증여 시)

전세보증금이 포함된 부동산을 증여할 경우, 양도세와 증여세는 어떻게 계산되는지 시뮬레이션을 통해 확인합니다.

5. 절세하려면 어떤 점을 주의해야 할까요?

자주 실수하는 부분, 세무서에서 보는 핵심 포인트, 절세 체크리스트를 제공합니다.

 

 

 

 

여러분이 지금 궁금하신 것! 바로 해결해드립니다.

- 1.부담부증여 시 양도소득세는 누가 납부하는가?

- 2. 증여세와 양도세를 동시에 납부해야 하는가?

- 3. 수증자가 채무를 인수하면 세금은 어떻게 나뉘는가?

부동산 물려줄 때 증여 또는 양도 무엇을 선택하는 게 더 유리할까?

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부담부증여는 부동산을 증여하면서 채무(전세보증금, 대출 등)를 함께 넘기는 방식입니다.
이 글에서는 부담부증여 시 세금의 구조, 실제 계산 예시, 주의사항을 꼼꼼히 알려드립니다.

“양도세가 왜 나와요? 저는 그냥 증여받은 건데요?”

 

딸에게 아파트를 증여한 박○○ 씨는 전세보증금이 있었던 사실을 간과했습니다.
결국 딸은 증여세를, 박○○ 씨는 양도소득세를 동시에 내야 하는 상황이 되었죠.

“... 그냥 일반 증여랑 똑같은 줄 알았어요.”
부담부증여는 단순한 증여가 아닙니다.

채무를 포함한 증여의 경우, '누가 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지'에 따라 절세 효과가 극명하게 갈립니다.
특히 부동산 거래에서 무심코 진행했다가는 수천만 원의 세금이 뒤따릅니다.

 

알아야아낀다! 부담부 증여 일반증여 차이/부동산에 유리한 방식/선택기준

 

오늘은 부담부증여 시 세금 납부자 구분에 대해 명확하게 알려드립니다.

읽고 나면, 실수 없는 선택 기준과 절세 전략이 보이실겁니다.

 

1. 부담부증여 시 양도소득세는 누가 납부하나요?

 

부담부증여는 수증자가 채무까지 인수하는 구조이기 때문에, 채무에 해당하는 부분은 '유상거래'로 봅니다.
즉, 채무에 해당하는 금액 부분은 증여자가 양도소득세를 납부해야 합니다.
예를 들어 10억짜리 부동산 중 3억이 전세보증금이라면, 이 3억에 대해 증여자가 양도세를 부담합니다.

 

부담부증여 vs 일반증여 세금 비교표

구분	일반증여	부담부증여
납세의무자	수증자(받는 사람)	증여세: 수증자 / 양도세: 증여자
발생세금	증여세	증여세 + 양도소득세
세금 발생 기준	전액 무상 이전	일부 유상 이전 (채무 포함 시)

 

 

2. 증여세와 양도세, 동시에 발생하나요?

 

맞습니다. 부담부증여는 양도소득세와 증여세가 동시에 발생하는 특이한 구조입니다.
증여자는 채무 부분에 대해 양도세를 내고, 수증자는 (전체 자산가액 - 인수 채무)에 대해 증여세를 냅니다.
이를 놓치면 추후 가산세까지 물 수 있으니 꼭 체크하세요!

 

 

 

3. 수증자가 채무를 인수하면 세금은 어떻게 나뉘나요?

 

세금의 분할은 다음과 같습니다.

• 양도소득세 → 증여자(채무 부분)
• 증여세 → 수증자(잔여 순수 증여 부분)

예를 들어, 시가 10억 부동산에 채무 4억이 있다면,
증여자는 4억에 대해 양도세를 내고, 수증자는 6억에 대해 증여세를 납부합니다.

부동산 물려줄 때 증여 또는 양도 무엇을 선택하는 게 더 유리할까?

 

양도세·증여세 나누는 기준 요약

항목	기준
총 부동산 가액	시가 기준
채무액	전세보증금, 대출 등
양도소득세 대상	채무 인수 금액
증여세 대상	(시가 - 채무액)

 

 

4. 실제 세금 계산 예시 (10억 부동산 증여 시)

 

[상황] 부모가 자녀에게 시가 10억 원짜리 아파트 증여, 전세보증금 4억 원 포함

• 부담부 금액(채무) 4억 → 증여자가 양도소득세 납부
• 순수 증여금액 6억 → 자녀가 증여세 납부

[결과] 세금은 다음과 같이 나뉩니다.

• 증여자 : 양도차익 기준으로 양도소득세 (장기보유공제 등 적용 가능)
• 수증자 : 6억 - 증여재산공제 후 증여세 납부

10억 부동산 증여 시 세금 시뮬레이션 (채무 4억 포함)

항목	금액	납세자
총 부동산 시가	10억 원	-
전세보증금(채무)	4억 원	수증자 인수
양도세 과세 기준	4억 원	증여자
증여세 과세 기준	6억 원	수증자

이 경우, 양도소득세는 누구의 몫일까요?

아래 질문을 읽고 직접 선택해 보세요.

① 증여하는 부동산에 전세보증금 3억이 걸려 있다면?

정답 보기

➡ 수증자가 채무를 인수했다면, 증여자에게 양도소득세 발생합니다.
이 때 3억은 유상 이전으로 보아 과세됩니다.

② 채무가 없고 전액 무상으로 자녀에게 증여했다면?

정답 보기

➡ 이 경우엔 양도세는 발생하지 않고, 수증자에게 증여세만 발생합니다.

5. 절세하려면 어떤 점을 주의해야 할까요?

 

• 부담부증여 시 채무 인수금액 명확하게 기재
• 등기일 기준 시가와 채무액 정확히 확인
• 세무사 상담을 통해 신고기한과 공제 요건 점검

세무조사 피하려면? 자녀 주택자금 증여 시 주의해야할 5가지

 

실무 꿀팁! 절세에 꼭 필요한 사전 점검

• 채무 인수 여부는 반드시 계약서에 명확하게 기재
• 증여자와 수증자 각자의 세금 납부 기한을 체크
• 부동산 시가 기준 6억 이상 시 증여세 누진 과세 주의
• 전세보증금도 채무에 해당되므로 포함 여부 검토
• 신고 전 세무사 상담을 통해 전략 수립 추천

정리합니다. 부담부증여는 '양도+증여' 복합 세금입니다.

“그냥 증여인데 양도세까지?”
대부분의 사람들이 간과하는 함정입니다.

채무를 인수하는 순간 증여세와 양도세가 동시에 발생하며,
납세 주체도 다릅니다.
증여자는 양도세를, 수증자는 증여세를 각각 따로 계산해야 하죠.

• 등기 전, 채무 유무를 꼭 점검하세요
• 공동 명의/보증금 포함 여부 체크
• 전문가 상담을 통한 절세 시뮬레이션 필수

부담부증여는 절세 기회이자 리스크입니다.
지금 계획부터 다시 점검해보세요!

 

 

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부담부증여 전 절세 체크리스트

점검 항목	필요 조치
채무 존재 여부	등기부등본과 금융 서류로 사전 확인
양도세 계산	보유기간, 장기공제 여부 포함 계산
증여세 대상 금액	공제액, 신고기한 검토
전문가 상담	절세 설계 및 전략 수립

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📱 간단 계산기 – 부담부증여 세금 확인해보기

아래 계산기에 부동산 시가와 채무액을 입력해보세요.
양도소득세 vs 증여세의 금액을 자동으로 계산해드립니다.

✅ 부담부증여 세금 계산기 보러 가기

 

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

부담부증여 시 세금 신고는 어디서 하나요?

양도소득세는 증여자의 주소지 관할 세무서에, 증여세는 수증자의 관할 세무서에 각각 신고합니다.

전세보증금만 포함되어도 부담부증여인가요?

네. 채무에 해당하는 전세보증금이 포함되면 해당 금액만큼은 부담부로 간주되어 양도세가 발생합니다.

세무서에서 어떻게 채무액을 판단하나요?

등기부등본과 금융기관 증명서를 통해 실제 채무 존재 여부와 규모를 판단합니다.

알아야아낀다! 부담부 증여 일반증여 차이/부동산에 유리한 방식/선택기준

 

납세자별 세금 신고처

세금 항목	신고 대상자	신고처
증여세	수증자	수증자 주소지 관할 세무서
양도소득세	증여자	증여자 주소지 관할 세무서

 

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