1억으로 10억 집 사는 법? 지분형 모기지 완벽 해부!

“1억으로 집을 산다고요? 현실에서 실제로 가능해질 이야기”

강서구에서 전세로 살던 박진수 씨(34)는 결혼 후에도 내 집 마련은 꿈도 못 꾸던 평범한 직장인이었다. 아이가 생기고, 전세금도 오르자 그는 ‘지분형 모기지’라는 제도에 관심을 갖기 시작했다. 정부와 주택금융공사가 집값의 70%를 지분 형태로 투자해주고, 그는 1억 5천만 원만 부담하면 9억짜리 아파트에 입주할 수 있었다.

 

 

꿈같은 이야기이라고 생각하시나요? 이제는 꿈이 아닙니다.
정부가 주택시장 안정과 무주택자 지원을 위해 본격 추진하는 ‘지분형 모기지’. 단순한 대출이 아니라, 정부와 공동으로 집을 소유하는 새로운 방식입니다. 부담은 줄이고, 기회는 늘리는 이 시스템을 올해 하반기부터 시범 도입합니다.

 

그래서 지금 정확히 알아두셔야 합니다.

 

이 글에서는 지분형 모기지가 어떤 구조로 돌아가며, 누구에게 적합한지, 여러분이 궁금할 모든 것을 알려드립니다.

2025년, 드디어 내 집을 가질 수 있습니다!

 

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“1억으로 10억 집을 살 수 있다면 믿으시겠습니까?” 요즘 부동산 커뮤니티를 그야말로 뜨겁게 달구고 있는 ‘지분형 모기지’. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지분형 모기지는 단순한 금융상품이 아닙니다. 정부가 주거 복지에 직접 참여하는 모델이며, 장기적으로 주거 사다리를 놓는 수단이 될 수 있습니다.”라고 강조합니다.

 

물론 제한은 있습니다. 지역, 조건, 대상에 따라 신청 가능 여부가 갈리고, 수익은 지분 비율에 따라 나눠야 합니다. 하지만 “아예 못 사는 것”과 “70%를 국가와 나누더라도 소유하는 것”은 다르다는 게 이 제도의 본질임을 아실 필요가 있습니다.

 

👉 더이상 ‘언젠가’가 아니라, ‘지금’입니다.

 

매일경제 새 정부도 추진한다  '지분형모기지'란?

“새 정부도 추진할 것”...2억으로 10억짜리 집 사는 ‘지분형 모기지’란? [뉴스 쉽게보기] - 매

 

목차

• 1. 지분형 모기지란 무엇인가요?
• 2. 지분형 모기지의 핵심 구조
• 3. 누가 신청할 수 있나요?
• 4. 왜 갑자기 이 제도가 나왔을까요?
• 5. 실제로 얼마나 부담이 줄어드나요?
• 6. 단점이나 주의할 점은 없을까요?
• 7. 신청은 어디서, 어떻게 하나요?
• 8. 어떤 사람에게 유리한가요?
• 9. 시범사업과 적용 사례
• 10. 전문가의 조언 및 전략

 

 

 

1. 지분형 모기지란 무엇인가요?

지분형 모기지는 주택금융공사가 주택 구매자와 함께 집을 공동 소유하는 새로운 형태의 주택담보대출입니다. 일반적인 대출처럼 '돈을 빌려 집을 사는 것'이 아니라, 정부가 투자자가 되어 구매자의 주거비 부담을 줄여주는 방식입니다.

예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 살 때 1.5억만 있으면 정부가 나머지를 지분 형태로 투자합니다. 향후 집을 팔게 되면 시세차익은 지분 비율에 따라 분배됩니다.

 

 

등장 배경과 도입 이유

2025년부터 청년층과 신혼부부의 주거 사다리 마련을 위해 도입이 본격화되고 있으며, 기존의 대출 중심 구조를 보완하는 공동 소유형 대출입니다.

 

 

전통적 주택담보대출과의 차이

• 전통 모기지: 100% 본인 소유 + 전액 대출 상환
• 지분형 모기지: 일부 지분만 소유 + 정부 공동 지분 보유
• 초기 자금 부담 대폭 감소

 

 

2. 지분형 모기지의 핵심 구조

정부의 참여 방식

정부 또는 주택금융공사가 공동 투자자로 참여하여 주택 구매 비용의 일정 비율을 부담합니다. 구매자는 자본금 일부만으로 내 집 마련이 가능하고, 매도 시 수익·손실을 지분 비율에 따라 분배합니다.

 

주택금융공사의 역할

• 지분 투자자로서 일부 소유
• 투자 자금의 회수 및 관리
• 실거주 시 월세 부담 없음

 

 

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3. 누가 신청할 수 있나요?

 

• 청        년 : 만 19세~34세
• 신혼부부 : 결혼7년이내, 예비부부포함
• 무주택자 또는 생애 최초 주택 구매자
• 소득 기준 : 도시근로자 월평균 소득 180% 이하
• 주택 요건 : 전용 85㎡ 이하, 시세 6억 이하

 

 

기존 대출 심사에서 탈락했던 분들에게 훨씬 유리한 조건이 제공됩니다.

구분	조건
신청 대상	청년, 신혼부부, 무주택자, 생애 최초 구매자
소득 기준	중위소득 180% 이하 (4인 가구 기준 약 1,100만 원/월)
주택 기준	전용면적 85㎡ 이하, 시세 6억 원 이하
자기자금	최소 10~20% 필요

 

 

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4. 왜 갑자기 이 제도가 나왔을까요?

치솟는 집값, 고금리, 전세 사기 등으로 내 집 마련이 어려운 현실에 대한 정부의 대안입니다. 특히 청년층의 주거 안정과 자산 형성 기회 제공을 목표로 하며, 세금 낭비가 아닌 정부와 개인의 공동 투자 모델로 설계됐습니다.

 

 

5. 실제로 얼마나 부담이 줄어드나요?

항목	일반 주택담보대출	지분형 모기지
초기 자기자금	약 3~4억	약 1.5억
대출 금리	전액 적용	정부 지분 제외 부분만 적용
집 매도 시 수익	100% 개인 귀속	지분 비율 분배

 

초기 자금 부담이 대폭 줄어들어 자산이 적은 청년층도 내 집 마련이 가능해집니다. 특히, 부동산 가격 상승 시 수익 일부를 기대할 수 있습니다. 또한 정부 지원이 있어 대출 승인 조건도 비교적 유연합니다.

 

 

초기 자금 부담을 낮추면서 소유권도 확보하고 실거주도 가능한 하이브리드 내 집 마련 솔루션입니다.

 

 

6. 단점이나 주의할 점은 없을까요?

• 100% 본인 소유가 아님
• 주택 매도 시 정부와 수익 분배 필요
• 지분 비율 따라 전세, 임대 제한 존재 가능
• 매각 시 협의 절차 필요

따라서 계약 전 반드시 지분 구조, 매각 시 시나리오, 전세 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

소유권이 100%가 아니기에 향후 주택 매도 시 자유도가 떨어질 수 있으며, 정부와의 수익 분배 구조가 복잡하게 작용할 수 있습니다. 또한 부동산 가격 하락 시 손해 분배 책임이 명확하지 않다는 점이 단점입니다.

 

주택 시세	개인 지분	정부 지분	수익 분배
10억	30%	70%	3억 : 7억
11억 (1억 상승)	30%	70%	3.3억 : 7.7억

 

 

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7. 신청은 어디서, 어떻게 하나요?

신청은 주택금융공사 홈페이지 또는 정부24에서 진행할 수 있으며,  2025년 하반기부터 서울·수도권 일부 지역에서 시범 도입됩니다. 신청 전, 지역 우선순위, 모집 인원, 본인 지분 비율 등을 사전에 확인하시길 추천드립니다!

 

지역	공급 물량	평형대	공급 시기
서울 (은평, 강서 등)	300세대	59㎡, 84㎡	2025년 9월
경기 (고양, 성남 등)	400세대	59㎡ 중심	2025년 10월
인천 (남동구 등)	300세대	59㎡, 일부 84㎡	2025년 11월

 

 

8. 어떤 사람에게 유리한가요?

• 자산은 부족하지만 중장기 실거주 계획이 있는 청년
• 장기 대출 부담이 큰 신혼부부
• 부동산 시장에 진입하고 싶은 무주택자

이런 조건에 해당된다면, 지분형 모기지는 '도전해 볼 가치가 있는 제도'입니다.

조건	적합도	비고
청년 (만 19~34세)	높음	소득 요건만 충족 시 최적
신혼부부	높음	혼인 7년 이내
무주택자	보통	자기자금이 일부 필요
자녀 2명 이상 가구	보통	전용면적 기준 확인 필요
기존 1주택 보유자	낮음	대상 제외

 

 

9. 시범사업과 적용사례

2025년 시범사업 내용 요약

정부는 2025년 하반기부터 총 1,000호 규모의 시범사업을 운영할 예정입니다. 서울 및 수도권 신축 분양 단지가 주요 대상이며, LTV 규제 일부 완화가 예상됩니다.

 

 

적용 사례 및 수익 배분 구조

예를 들어, 10억 원 아파트에 대해 1.5억 원만 구매자가 투자하고 나머지를 정부가 지분으로 보유하면, 이후 시세 상승 시 양측이 각각의 비율로 수익을 나눕니다.

 

 

10. 전문가의 조언 및 전략

적합 대상

• 자금 부족하지만 실거주 주택이 필요한 무주택자
• 자산은 유지하면서 안정성을 확보하고 싶은 신혼부부

준비사항

• 향후 가치 상승 가능성 고려
• 지분 분배 계약서 상세 검토
• 중도 매각 시 정부와 협의 필요

👉 전문가들의 인사이트가 궁금하신가요? 지금 시청해보세요!

신청 전에 꼭 시청해보시고, 제도의 이해도를 높여보시길 추천드립니다.

 

📺 지분형 모기지 관련 추천 영상

슈카월드 – 1억으로 10억 아파트 사는 방법

 

아파트싸이클연구소 –계약금 10%만 있으면 매수 가능" 겉보기엔 매력적인 정책, 내용 살펴보니...

 

 

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‘지분형 모기지’ 한눈에 요약!

🏡 제도명
지분형 모기지 (Shared Equity Mortgage)

💡 핵심개념
정부·주금공과 주택 구매자가 집을 공동소유

👨‍👩‍👧‍👦 대상자
청년, 신혼부부, 무주택자, 생애최초구매자

🏡 자금 요건
시세의 약 10~20%만 확보하면 가능

💸 수익 구조
매도 시 정부와 지분 비율로 수익/손실 분배

📌 장점
초기 부담 ↓, 실거주 가능, 실질적 자산 축적

⚠️ 유의사항
100% 소유 아님, 매도 시 수익 분배 필요

🏗️ 시범사업
2025년 하반기부터 서울·경기·인천 일부 지역

지분형 모기지, ‘시작하려는 사람’을 위한 제도

현실은 생각보다 더 냉정합니다. 청년과 신혼부부, 무주택자에게 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지고 있죠.

 

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“지분형 모기지는 대출이 아닌 지분 참여 방식입니다. 이를 통해 주거 약자의 부담을 분담하고, 건전한 자산 형성을 지원하겠습니다.” 금융위원장이 밝힌 대로 지분형 모기지는 기존의 전통적 금융 구조를 흔드는 새로운 시도이자, 지금 시대의 요구에 맞춘 해법일 수 있습니다.

 

물론 이 제도가 만능은 아닙니다. 미래시점에 시세차익이 적을 수 있고, 매각 시 제약도 따릅니다.

 

위 영상을 보셨다면 이 제도가 집값 폭등을 부추기는 요인이 될거라 많은 전문가들이 우려하고 있는 것을 보셨을겁니다. 개인의 자산형성 과정에서 발생하는 리스크를 세금으로 충당하는게 가장 문제라는 인식은 충분히 대다수 국민들에게 공감이 될만한 사안이겠죠.

 

다만, 이런 우려섞인 걱정을 하는 분들이 많은 만큼 이 제도를 잘 활용하실 수 있는 분이라면 리스크를 최소화하면서 최고의 레버리지로 수익률을 높일 수 있는 정책일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

TIP : 시범사업 초기일수록 경쟁률은 낮고, 혜택은 큽니다! 빠르게 정보를 파악하고 선점하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

👉 [주택금융공사 공식 홈페이지]

기회는 준비된 자의 것이고, 이 글을 읽은 당신은 이미 그 준비를 끝냈습니다.

 

 

 

🙋 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 지분형 모기지를 이용하면 실제로 얼마만큼의 금액으로 집을 살 수 있나요?

A1. 일반적으로 주택 시세의 10~20%만 있으면 신청이 가능합니다.

나머지 금액은 정부 또는 주택금융공사가 지분으로 보유합니다.

Q2. 대출 상환 방식은 기존 모기지와 어떻게 다른가요?

A2. 전체 대출이 아닌, 개인 지분만큼만 상환하면 되며, 정부 지분은 이자 부담이 없습니다. 대신 주택 매도 시 이익을 공유합니다.

Q3. 중도에 집을 팔고 싶을 때 제한이 있나요?

A3. 있습니다. 정부와의 협의를 거쳐야 하며, 지분 분배 구조에 따라 수익을 나누는 방식으로 매도 절차가 진행됩니다.

Q4. 지분형 모기지는 청년만 신청 가능한가요?

A4. 아닙니다. 무주택자, 생애최초 주택구매자, 신혼부부도 신청 가능하며, 일부 고령자 대상 프로그램도 준비 중입니다.

Q5. 실거주 요건이 반드시 있나요?

A5. 대부분의 경우 실거주 요건이 있으며, 전입신고와 실제 거주가 확인되지 않으면 제도 적용에서 제외될 수 있습니다.

 

 

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